QU’EST-CE QUE LE VIAGER ?

Une solution gagnant-gagnant pour vivre mieux et plus longtemps chez soi

Aujourd’hui, la majorité des seniors de plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale, tandis que des frais supplémentaires s’imposent pour financer un désir de bien vieillir à son domicile. De fait, avec l’allongement de l’espérance de vie, le plaisir des loisirs au quotidien, les contraintes économiques et une fiscalité de plus en plus lourde, de plus en plus de personnes âgées s’intéressent tout naturellement au viager, qui apparaît comme une solution complémentaire intéressante de financement de sa retraite.

Qu’est-ce-que le viager ?

Le viager est une forme de vente immobilière qui consiste à vendre un logement à un «débirentier», l’acquéreur,  en échange d’un bouquet, un capital payé au moment de la vente et d’une rente viagère à vie versée au «crédirentier», le vendeur, qui peut également conserver l’usufruit du bien vendu. Essentiellement pratiquée par des seniors qui souhaitent se garantir une source de revenus complémentaires jusqu’à la fin de leur vie, la solution d’habitat en viager permet de financer la volonté de bien vieillir chez soi des français. Le viager peut donc intéresser tout type de profil de seniors, vendeurs, et de profils d’acquéreurs (jeunes actifs, investisseurs, jeunes seniors,…). Cette solution doit être étudiée sérieusement et l’accompagnement par des professionnels experts est indispensable pour se lancer dans un viager.

Le viager, pour qui ?

Du côté des vendeurs…les seniors !

Les vendeurs en viager sont des femmes, des hommes, en couple ou non, généralement de plus de 70 ans, avec ou sans héritiers, qui souhaitent améliorer leur qualité de vie grâce à un apport financier non négligeable dans un contexte économique difficile et des retraites en diminution.

Idéalement, la vente en viager doit être étudiée en amont de sa retraite lors d’un bilan retraite et patrimonial,  pour préparer sa future retraite et optimiser les revenus attendus le moment venu.  Dans la réalité des faits, c’est souvent une nécessité financière qui motive les vendeurs : le besoin d’adaptation de son domicile à une diminution de son autonomie,  la  perte d’un conjoint avec une pension de retraite abaissée, alors que les charges demeurent toujours aussi lourdes. Le viager représente alors pour ces seniors une des solutions intéressantes pour se constituer une assurance à vie de percevoir des revenus complémentaires.

Enfin, contrairement aux idées reçues, le viager s’adresse à tous, que les vendeurs aient ou non des enfants. Il est en effet légalement possible et parfois même intéressant de faire bénéficier sa famille d’une partie du capital ainsi mobilisé tout en conservant les rentes mensuelles pour mieux vivre au quotidien.

Du côté des acheteurs…des jeunes et des moins jeunes !

Tous les profils et tous les âges sont concernés. Généralement, les acheteurs ont entre 30 et 65 ans.
Les plus jeunes souhaitent se constituer judicieusement un patrimoine immobilier à un prix réduit et sans tracas de gestion.

Alors que d’autres souhaitent anticiper leur future retraite, en faisant l’acquisition d’un bien en viager destiné à devenir leur future résidence principale ou secondaire.

De plus, la vente en viager attire de plus en plus de  nouveaux profils : des personnes préférant investir de cette manière plutôt que d’épargner « traditionnellement » à la banque, ou encore des parents souhaitant financer le logement étudiant de leur enfant plutôt que de verser un loyer à fonds perdus.

Enfin, pour certains investir dans un viager est aussi une forme d’épargne solidaire permettant ainsi à un senior de rester chez lui en toute sérénité.

Quelles sont les différentes formes de viager : viager occupé et viager  libre ?

Dans l’hypothèse d’un viager libre, l’acquéreur débirentier dispose entièrement du bien : il peut l’occuper ou le mettre en location, comme bon lui semble. En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges et frais d’entretien, sous le titre de propriétaire. Cependant, ce type de viager est rare et représente seulement 10% des transactions.

Lorsque le viager est dit « occupé », le vendeur conserve la disposition du logement et ce, jusqu’à son décès. Le vendeur conserve donc un droit d’usage et droit d’habitation (le D.U.H) qui lui permet de continuer à occuper le logement vendu, pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. Cependant, le vendeur n’est plus autorisé à donner son bien immobilier en location à des tiers.

Quelles sont les avantages du viager occupé ?

Le viager immobilier occupé s’adresse aux retraités en recherche de compléments de revenus. C’est une solution idéale pour remédier à la réduction du pouvoir d’achat, tout en continuant de bien vivre chez soi et en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Cette solution d’habitat senior respecte une logique gagnant-gagnant entre le vendeur et l’acheteur.

Le crédirentier (ou vendeur) vend son patrimoine immobilier tout en continuant à vivre chez lui et en échange d’un capital de départ et d’une rente viagère versée mensuellement jusqu’à la fin de sa vie. Le viager permet par ailleurs au vendeur de régler une partie de sa succession de son vivant et de ne plus avoir à faire face aux soucis d’entretien et de travaux de son bien immobilier.

Ainsi, le viager est une solution qui se révèle avantageuse pour les seniors qui :

  • Continuent de vivre chez eux,
  • Peuvent réaliser des travaux d’adaptation et d’accessibilité de leur logement,
  • Perçoivent un capital dès la signature, puis tous les mois un revenu complémentaire,
  • Réalisent des économies importantes (taxe foncière, travaux d’aménagements…),
  • Bénéficient d’avantages fiscaux.

Le débirentier (ou acheteur) quand à lui pourra jouir du bien immobilier au décès du vendeur et peut espérer acquérir un bien à un prix inférieur à ceux du marché immobilier traditionnel.

De fait, cette solution se révèle aussi bénéfique pour les acheteurs, jeunes et moins jeunes, qui :

  • Acquièrent un bien immobilier à moindre coût,
  • Se simplifient l’accès au crédit bancaire,
  • Constituent leur patrimoine,
  • Bénéficient d’un cadre fiscal favorable,
  • Peuvent réaliser un engagement solidaire en aidant une personne âgée à mieux vivre à son domicile.

D’autres formes de viager ou solutions proches se développent pour répondre à ce besoin d’amélioration de son cadre de vie et de complément de revenus : le viager mutualisé, à la différence d’un viager classique, l’acheteur n’est pas un particulier mais un fonds qui, en répartissant les risques, sécurise les finances et les états d’âme des acheteurs, ou encore la nue-propriété, la vente à terme,…

Le viager : une solution à repenser comme une solution intergénérationnelle, citoyenne et solidaire

Souvent critiqué par méconnaissance et parfois même décrié en raison de préjugés durement ancrés, le viager est une solution qui s’est professionnalisée et qui peut prendre un virage citoyen et solidaire  en permettant à des jeunes actifs d’investir plus facilement dans un bien immobilier, tout en soutenant une personne âgée. Le viager est en ce sens une solution parfaitement intergénérationnelle.

Le viager peut devenir un dispositif de solidarité entre générations, sous la forme d’un échange gagnant-gagnant entre les parties : l’acquéreur, jeune actif, épargne et sécurise son avenir, pendant que le vendeur, senior, continue à faire des projets et à améliorer sa qualité de vie.

Ainsi, envisagé le viager acquiert une réelle valeur d’utilité sociale et solidaire pour le bénéfice de toutes les générations.

La Rédaction SILVERSatHOME – 31 mars 2020

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